契約とは、当事者同士がお互いの権利・義務に関して、法的拘束力を持つもので、簡単に言えば、『法的に保護される約束』のことです。

契約は、申し込みの意思表示とそれに対応する承諾の意思表示が合致することによって成立します。

原則として契約は守らなければなりません。

いったん契約が成立すると、その内容に基づいて当事者は自己の義務を果たさなければなりませんので、契約内容を実行しないなどの違反に対しては、損害賠償などの制裁が加えられることもあります。なお、訪問販売におけるクーリング・オフなど一定の条件の下で、一方的に契約を解除できる場合もあります。

売買契約は、申し込みの意思表示「売ります」に対応する承諾の意思表示「買います」が合致することによって成立します。

不動産売買のように大きな取引を行う場合は、契約は売主と買主の信頼関係の上に成り立つ大事な約束です。そのため、いったん契約を締結すると、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。売買契約を無事に終えられたとしても、やむを得ない事情で購入を断念することや自己都合で「やっぱり契約をキャンセルしたい…」と思うこともあるでしょう。このような事態に備えて、「手付解除」に関する規定が定められています。「手付解除」というのは、売買契約時に授受する手付金の損失だけを覚悟すれば、一方的な都合で売買契約を解除できるという取り決めのことです。

一般的に不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を、買主が売主に支払い「解約手付」として授受されます。

相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し、または放棄により契約を解除することができます。

解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。

つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

また、契約の解除には以下のようなものもあります。

危険負担による解除

天災により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売主は契約を解除することができる。

契約違反による解除

売主または買主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除される。

瑕疵担保責任に基づく解除

物件に重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買主は契約を解除することができる。

特約による解除（ローン特約など）

特約の内容に応じて解除することができる。例えば、「ローン特約」の場合なら、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買主は契約を解除することができます。（手付金は無利息で返還されます。）

合意による解除

当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

※上記の内容は一般的なものであり、個々の契約で契約の解除に関する取り扱いは異なります。

不動産の売買契約は、一般的に契約書を作成して取り交わします。宅地建物取引士が取引条件について重要事項を説明します。売主、買主双方が納得した上で不動産売買契約書に署名・捺印し、権利や義務を履行することになります。気をつける必要があるのは、基本的に契約内容は自由であるということです。さらに、一度契約を締結してしまうと、簡単に解除することはできません。契約は、最終的に「自己責任」で締結するもので、自己責任ということになってしまいますから、契約内容についてはくれぐれも見落としのないよう確認することが重要です。

不動産や建築のことはもちろん相続や資金計画など、なにかお困りのことやご相談がございましたら、湘南・鎌倉で創業96年の建築会社の不動産事業部　リクシル不動産ショップ　株式会社イソダまでお気軽にお問合せください。お問い合わせはこちらから