不動産の評価額は「一物四価」と言われるように同じ不動産に４つの価値評価が存在します。

＜実勢価格＞＜公示価格＞＜相続税評価額＞＜固定資産税評価額＞の４つです。

不動産の評価方法は場面に応じて違い、例えば不動産の売買をする時と、不動産の税金を決める時とでは同じ不動産でも評価額は異なります。

では、それぞれ詳しくみていきましょう。

1.実勢価格（時価）

実勢価格は時価とも言われ、その時々に市場で成立している市場価格のことで、実際の取引が成立する価格のこと。売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。

取引が行われた場合には、その取引金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の

取引事例や公的データ（公示価格、固定資産税価格、路線価など）から推定します。

不動産広告に掲載されている販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格で実勢価格とは一致しません。

つまり、自身の不動産を現金化しようとした時にいくら位になるかの目安になります。

～所有不動産の時価を手っ取り早く知るには不動産会社に査定してもらうのがおすすめ～

ただし査定価格＝実勢価格ではありません。複数の不動産会社に査定を依頼してみると分かりますが、査定金額は不動産会社によってバラつきがあります。

その査定金額が高額であってもなかなか売れずに残ってしまったら不動産会社と話し合って売却価格を下げる必要が出てくるかもしれません。または、売却の見込みが高いお客様に出合えても値段交渉で値下げを余儀なくされるケースもあります。

特に中古住宅や新築物件でも、完全在庫（売れ残り）となっている場合では、値引き交渉の結果大幅に成約価格が下がる場合もあります。

ですので、実勢価格を把握する際には査定金額だけでなく、周辺の似たような物件の成約価格も参考にするのが必要となってきます。

ポータルサイトや広告、新聞折り込みに記載されている価格は売り出し価格と言われています。たとえば、広告で3,000万円として売り出された不動産が値引交渉の結果2,800万円で成約となった場合は、2,800万円が実勢価格となるのです。

売り出し価格は査定額を参考にしつつ、売主の希望も考慮されて設定されている価格ですので、売り出し価格＝実勢価格という訳では必ずしもありません。

2.公示価格とは

公示価格は、国土交通省が年に一度発表している土地の価格です。

地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいいます。

適正な地価の形成に資する為、全国の都市計画区域内等に設定された標準地について、毎年１月１日時点の正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年３月下旬に公表されています。更地の単位面積当たりの価格として示されます。

公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされているほか、民間の土地取引においてもこれを指標とするよう努めるべきとされています。

国土交通省の土地総合情報システムより公示価格は簡単に検索できます。

3.相続税評価額

相続税を計算する際に必要な評価額です。

相続税評価額は土地と建物で計算方法が違います。

土地の評価方法⇒路線価方式と倍率方式で計算する（路線価が定められている地域では路線価方式が優先されます）

家屋の評価方法⇒固定資産税評価額と同額

固定資産税評価額は毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」を見るとわかります。

土地の評価額を計算する時に使う路線価とは、国税庁が定めた路線（道路）に面する標準な宅地の１㎡当たりの価格のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用いられます。（数字は千円単位）

路線価は国税庁のHPで簡単に調べられます。

路線価図はこんな感じです。

それでは、路線価から算出する評価額の出し方のほんの一例をご紹介します。

上記２例は、計算のわかりやすいものを取り上げました。

4.固定資産税評価額

固定資産税の支払いの際に必要な評価額です。

固定資産税額は年に一度、４月から６月の間に送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。また、土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度になります。

4つの評価額のうち、「公示価格」「相続税評価額」固定資産税評価額」の3つには法則があります。

このように、一つの不動産でも価値は、場面に応じて違ってくるのです。

不動産を売りたいとお考えの方は、該当する不動産周辺の似たような物件の実勢価格を参考に予測はできますが、まずは不動産会社に査定依頼をしてみて、信頼のおける不動産のプロを味方につけると心強いと思います。

不動産や建築のことはもちろん相続や資金計画など、なにかお困りのことやご相談がございましたら、湘南・鎌倉で創業96年の建築会社の不動産事業部　リクシル不動産ショップ　株式会社イソダまでお気軽にお問合せください。お問い合わせはこちらから