空き家特例とは？

空き家を放置してしまうと、どうなるのでしょうか？

親が亡くなり空き家になった実家を相続するケースは多いと思います。空き家を売却した場合でも、条件を満たせば、自宅を売却した場合と同様の税の優遇措置が受けられます。

自宅を売却して利益が出たときには、その利益に対して20％（所得税15％、住民税5％）がかかります。ただし、この場合には3,000万円まで特別に控除してもらえる「3,000万円特別控除」の制度があります。しかし、空き家となった実家を別居している子供が相続して売却しようとしても、子供にとってその家は自宅ではない為、この「3,000万円特別控除」は使えません。

そこで注目すべきが、空き家の発生を抑制するための特別措置「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」いわゆる「空き家特例」です。

空き家特例とは、空き家となった被相続人のお住まいを相続した相続人が、耐震リフォーム又は取壊しをした後にその家屋又は敷地を譲渡した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除します。

現代では、結婚後は親と別居している子供が多いので、親が亡くなると実家が空き家になるケースが多くなっています。空き家が増えると様々な問題が起こる為、空き家を減らすべく、近年この新しい制度が設けられました。

★相続発生日を起算点とした適用期間の要件★

特例の適用を受けるための、空き家・敷地の譲渡日は以下の２つの要件を共に満たすことが必要になります。

①相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までであること。

②特例の適用期限である2023年12月31日までであること。

※被相続人が相続開始直前に老人ホーム等に入居していた場合については、2019年4月1日以降の譲渡が対象です。

また、空き家特例を適用する為の主な条件は、次の４つになります。

適用を受けるには、その４つの条件すべてを満たさなければなりません。

条件１

◆昭和56年5月31日以前に建築した建物であること

本来、空き家特例は、旧耐震基準の建物をできるだけなくすことを目的としている為、対象を昭和56年5月31日以前に建築した建物としています。これ以前に建築した建物であれば、その後増改築している建物であっても対象になります。ただし基本的には戸建てが対象になり、区分所有家屋（マンション）は空き家特例対象外です。

条件２

◆耐震リフォーム又は取り壊しをして売却すること

空き家特例は旧耐震基準の建物を減らすことを目的としています。その為、建物が建っている場合には、耐震リフォームをして耐震基準を満たしているという証明をとってから売却するか、取り壊して更地にしてから売却する必要があります。

条件3

◆売却代金が1億円以下

売却代金が1億円を超えるような不動産については空き家特例の適用が受けられません。

また、共有相続をした不動産を売却した場合でも、各自が受け取る金額ではなく、トータルの売却代金で判定します。

例えば、相続した実家を売却して1億2,000万円で売れたら、長男と次男は各6,000万円ずつ受け取ることになります（売却の経費は除いて考えます）。この場合、不動産全体の売却代金が1億円を超えているため、長男も次男も空き家特例を受ける事ができません。

条件4

◆相続開始直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。

～平成31年度税制改正のポイント～

これまでは、相続開始の直前まで、被相続人が家屋に居住している場合のみが適用対象でしたが、平成31年4月1日以降の譲渡について、要介護認定等を受け、被相続人が相続開始の直前まで老人ホームなどに入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象になりました。

では、反対に空き家を売らずに放置するとどうなるのでしょうか？

空き家を放置すると、住宅用地の特例の適用対象から除外されて、通常の6倍の固定資産税を負担しなければならない可能性があるのです！

近年、誰にも使用されていない空き家が問題視される中、空き家問題を解消すべく制定されたのが、「空き家対策特別措置法」（空家等対策の推進に関する特別措置法）です。

以前は、自治体が独自で空き家条例をつくるなど、個々の対策が行われていましたが、法的効力がない為、最終的な判断は所有者にゆだねられていました。

しかし、空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、問題があると判断された空き家においては“特定空家”として指定し、所有者に管理を行うよう指示をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

さらに、これまでは空き家の場合でも、所有者の許可を得ていなければ敷地内に立ち入ることはできませんでしたが、空き家対策特別措置法では、管理がされていない空き家に対しては、自治体の職員やその委任した者が敷地内へ立ち入って調査ができます。また、所有者を確認するために住民票や戸籍、支払い義務者の名簿である固定資産税台帳より個人情報を確認できるようになりました。

“特定空家”に指定された場合には、空き家に対して勧告に留まらず、命令として指導が行われ、状況によっては過料や行政代執行が行われる場合があります。

～特定空家と指定されると、固定資産税の特例が解除される場合がある！～

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、指導を受けたにも関わらず空き家の状態が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外され、固定資産税が６倍に増えることもあります。

いかがでしたか？

空家を所有している、又は相続で所有することになる人は、景観を損ね、近隣住民の迷惑にならないように空き家の管理をしっかりと行うようにしましょう。

また、空き家を使用する目途が立たない場合は、なるべく早く解体や特例措置を利用した売却を検討するなど、空き家対策特別措置法の指導を受ける前に対策をとるようにすることをお勧めします。

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