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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

不動産購入後、買主の「困った…」を回避する為の「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」が、2020年4月1日に施行された改正民法で「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」に変わり、買主にとっては不動産をより安心して買いやすくなりました。その結果、売主の責任は重くなりました。不動産の売却や購入をする予定のある方は、契約不適合責任について理解しておくと安心です。

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略です。ざっくりと簡単に説明しますと「売ったらおしまいではなく、売った後のしばらくの期間、売主には法的な責任がありますよ」という意味です。不動産売買契約を例にあげて説明しますと、買主が売買契約書に書かれていないこと(例:雨漏り)で購入した家に住むことが困難になった場合、売主は契約内容とは違うものを売ったことになり責任を負うことになります。これは、完璧なものを売らなければならばいということではなく、雨漏りがあることを契約書に明記し、買主が了解して購入している場合は、その雨漏りに関しての責任を売り主が負わなくても良いことになります。つまり、「契約内容と適合しないもの」という部分がキーポイントです。

買主が契約不適合責任で売主に請求できること

①追完請求

買主は、売主に「直してください」と請求できます。

※売主は、特段の落ち度がなかったとしても追完請求を受けます。

②代金減額請求

買主が追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない(修繕しない)場合、「売主に相当の期間を定めて履行の追完の催告(修繕しますか?)をし、その期間内に履行の追完がない(修繕しない)」ときに認められます。また、修繕があきらかに不可能な場合、催告をすることなく代金減額請求をすることができます。

※代金減額請求も追完請求と同じく、売主は特段の落ち度がなかったとしても受けることになります。

③催告解除

買主が追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない(修繕しない)場合、催告をして売買契約の解除ができます。また、買主は代金減額請求では納得できない場合も「やっぱり購入を止めます」と言えます。売主は契約解除されてしまうと、契約はなかったものとなるため、売買代金の返還が必要です。

④無催告解除

契約不適合により契約の目的を達しないときに限り、催告をすることなく売買契約の解除ができます。

⑤損害賠償請求

契約不適合責任では、売主に落ち度がない場合、損害賠償は請求できません。

 

契約不適合の一例『雨漏りする家』

契約不適合責任の請求はいつまでできる?

売主が契約不適合責任を負う期間に、買主が契約不適合を知った時から1年以内に請求することができます。

契約不適合責任の免責について

契約不適合責任は任意規定なので、必ずしも絶対的なものではなく、当事者間の同意があれば特約により免除することができます。(改正民放572条)契約不適合責任の免責の契約では、原則的に売主は責任を負いません。しかし、契約不適合責任免除特約が無効となり、売り主が責任を負うことになる場合もあります。(特約が無効となる例:売主が、契約内容に適合しないことを知っていたのに、買主に告げなかった。)

売主が宅建業者で買主が非業者である場合には宅建業法が適用され、契約不適合が存在することを通知する期間を目的物の引渡しから2年以上としなければならない決まりとなっているので、2年未満に限定する特約は無効となります。(宅建業法第40条)また、消費者契約法では、売主が事業者で、買主が消費者の場合、契約不適合責任を免除する特約は無効とされます。さらに、住宅の品質確保と促進等に関する法律では、「新築住宅の売主は、目的物の引渡時から10年間、主要構造部分について契約不適合責任を負わなければならない」ので、これに反する特約は無効となります。

売主が契約不適合責任で注意すること

新法「契約不適合責任」は、今後、どのように運用されるかは判例が積み上がっていかないとわからないというのが現時点の状況ですが、不要な責任を問われないように準備する必要があります。

売主を契約不適合責任から守るために有効な手段としてはインスペクション(既存建物状況調査)があります。インスペクションとは、既存建物(中古住宅)の柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のことで、費用は5万円程度です。不安を取り除くために活用するのがベストな選択です。

また、費用と時間はかかりますが、インスペクションを受け、不具合部分をリフォームして、瑕疵保険(修繕費用が支払われる保険)に加入することができれば契約不適合責任を免れますし、安心して購入できる不動産となるので売れやすくなります。

※瑕疵保険に加入するには、いくつかの要件があります。

 

まとめ

契約不適合が生じたときに備えて、知識を備えておくことは、大切です。不動産会社に仲介を依頼して売却・購入するのであれば、契約内容にわからないことがあった時は担当者に説明を求め、不安があるときには担当者に相談してください。不動産売買を仲介で行う際には、納得できる対応・説明をしてくれる不動産会社を選ぶことがとても重要です。

 

不動産や建築のことはもちろん相続や資金計画など、なにかお困りのことやご相談がございましたら、湘南・鎌倉で創業96年の建築会社の不動産事業部 リクシル不動産ショップ 株式会社イソダまでお気軽にお問合せください。お問い合わせはこちらから

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