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不動産探し!その「擁壁」大丈夫?

土地・住宅購入にいて気を付けたいポイントのひとつは「擁壁」(ようへき)です。

自分が購入しようとした物件が、立地や・形状・価格は希望通りだったとしても、その物件に「不適格擁壁」が含まれていた場合、擁壁工事の費用負担も負担しなければならなくなってしまうかもしれないので注意が必要です。

今回は、物件選びの重要なポイントにもなる「擁壁」に関する基礎知識をご紹介します。

  まず、擁壁とは何か?

擁壁とは、土壌の安息角(土が崩れないで安定するときの、土の斜面の角度)を超える大きな高低差を地面に設けたいときに、土壌の横圧に抗して斜面の崩壊を防ぐために設計・構築される壁状の構造物です。土留と称されることもあり、一般に土留は簡素で一時的な構造を、擁壁は本格的で長期的な構造を指します。

丘や坂道の多いここ鎌倉にも、擁壁のある物件は数多く存在します。

普段生活していて、あまり恐怖を感じることの無いこの擁壁・・・、実際には土の荷重、雨水の水圧、さらに建物の荷重も加わるなどして、充分な強度のものでないと倒壊の危険性も生じてきます。

  では、「不適格擁壁」とは何か?

「不適格擁壁」とは、建築基準法の施工前に建築され、何らかの事情で確認申請が出されていないものや、検査済証などの証明する書類が無いものの事を言います。

つまり、現在の建築基準法に適合していない擁壁という事です。

擁壁適合の確認方法

不適格擁壁だとわかった場合、擁壁工事を含めた費用負担が発生してしまいます。必ず購入前に擁壁の適合・不適合をチェックしましょう。

擁壁適合の確認方法は簡単です。検査済み証があるかないかで判断できます。検査済み証が交付されているか、住宅会社や不動産会社に問い合わせてみましょう。また、擁壁の検査済み証の確認は、市役所でも行えます。

擁壁が適合かどうかは、様々な情報と計算から総合的に判断されます。

例えば、擁壁が転倒、滑動、過大な基礎圧力、土圧、水位の上昇などに耐えうる設計かどうか、擁壁が荷重を受けたときに、水平方向の滑動と転倒について、安全率が1.5以上あるか、などです。

普段きっと目にしている擁壁!種類はどのようなものがあるのでしょう?

擁壁の種類

1. RC造擁壁(コンクリート擁壁)

逆T型、L型、逆L型、重量式、もたれ式など、立地条件に合わせて様々な構造で設置されます。水抜き穴の設置が必須です。

2. 間知ブロック擁壁

間知ブロック積擁壁とは、間知ブロックを1列ずつ積み上げながら裏込めコンクリート等で一体化させた土留め擁壁です。高低差の大きい場所に設けられ、現行基準を満たしていれば高さ5mくらいまでの擁壁を設置する事ができます。水抜き穴の設置が必須です。

高速道路などを走っていると、山の斜面などに使われているのをよく見かけます。

3.大谷石(おおやいし)積み擁壁

大谷石で作られた擁壁のことで、1950~60年代に多く作られています。

風化や劣化が激しく、現行基準を満たしていないため、建て替えなどの対策が必要とされています。

4. 玉石擁壁

石やコンクリートを積み上げた擁壁

現行基準に満たしておらず、1.5m以上の高いものは強度が弱く危険なため、対策を講じる必要があります。

5. 二段擁壁

異なった素材を組み合わせて、積み上げている擁壁

宅地造成等規制法上は違法となり、対策を講じる必要があります。

6. ブロック擁壁

ブロックで作ってよいとされる土留めは40センチまでとされていますので、2段積みまでが限界とされています。

 

このように、様々な擁壁がありますが、現在1と2以外の擁壁については「不適格擁壁」となり、その高さや面積、状態によって対策が必要になる場合があります。さらに、作り直しが必要になったりする場合には擁壁の高さ面積にもよりますが、工事費用が数百万~数千万円になる場合もあります。

 

ぜひ、不動産を見るときに擁壁にも注目してみてください。

安全性のある擁壁かどうか?まずは現地にて次の項目を確認してみると、その不動産が自分の希望する価格より上乗せになりそうなのか、大丈夫そうなのか、の参考になると思います。

 擁壁をチェックする際のポイント

表面の状態を確認する→ 亀裂・ひび・はらみ・風化などはないか

材質を確認する   → 間知ブロック積み・コンクリート・玉石・大谷石・ブロックなど

水抜き穴を確認する → 壁面の面積3㎡につき一カ所以上で7.5㎝以上の水抜き穴が必要

外見を確認する   → 二段擁壁やブロック擁壁の場合は違反建築となり認められていません。

役所資料      → 高さ2m超の擁壁の場合は、工作物建築確認及び検査済み証を確認する

 

擁壁は、造り直したり、新設したりするにも、工事費用が大きくかかわってくる可能性がある部分です。

新たに土地や住宅を購入する場合、つい良いところばかり注目してしまい、擁壁という大きなポイントを忘れてしまわないようにすることは重要なポイントになります。

不動産や建築のことはもちろん相続や資金計画など、なにかお困りのことやご相談がございましたら、湘南・鎌倉で創業96年の建築会社の不動産事業部 リクシル不動産ショップ 株式会社イソダまでお気軽にお問合せください。お問い合わせはこちらから

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